深圳公寓市场在近期呈现出了有意思的状况，一方面是低总价且低首付的促销广告到处都是，另一方面则是千万级别的豪宅被快速抢购，这样一种冷热同时存在的情形，其背后是市场在政策调整状况下的真正分化 。

市场呈现两极格局

当下深圳公寓市场的呈现，能总结成“两头热，中间冷”，高端豪宅项目靠着其稀缺特性，引得资金充裕的买家进入该领域，与此同时，低总价的小户型公寓因购房门槛不高，成了诸多刚需置业者以及投资客的优先选择，然而那些总价处于中间位置、特色不突出的产品，便遭遇较大的销售压力，这种格局明白地体现出不同购买力群体的需求差别 。

市场出现分化，其直接原因是具有多样性的。对于豪宅买家来说，更加注重资产保值以及稀缺资源，对价格方面的敏感度较低。然而刚需买家，受到预算的约束，更在意总价以及首付门槛。针对此种情况，开发商为了能够快速使资金回笼，针对不同的客群制定出了截然不同的营销策略 ，进而加剧了这种分化的态势。

低门槛产品占据主流

依据实际成交数据而言，低总价公寓的确是市场交易之中的绝对主力，三月份的数据予以揭示，当总价被定位在三百万元以内时，公寓成交占比近乎达到九成，面积处于六十平方米以下的中小户型，成交量更是超出了七成，由此表明，能够凭借较低成本得以进入的产品，具备最广泛的市场基础 。

这类产品热销的缘由颇为实际，对于众多于深圳工作生活的人而言，住宅的购房资格与贷款限制是难以逾越的门槛，商务公寓不限购且不限贷，首付比例要求亦相对灵活，为这部分群体给予了安家或者投资的可行途径，开发商所推出的“首付分期”等方案，进一步减轻了短期资金压力。

豪宅市场自成体系

与大众市场不一样的是，顶级豪宅公寓形成了一个单独的、小小的圈子。这类项目平常处于核心地段，具备稀缺景观或者顶级配套。单套总价动不动就是数千万元。虽说成交套数并不多，然而因为单笔金额特别大，常常能够明显地拉高区域的销售额数据，进而引起市场的关注。

购买豪宅决策者的逻辑，跟普通买家不一样。他们更在意项目的独特特性、圈层的属性，还有长期的资产保值功能。在住宅限购政策严格的情形下，这类不限购的高端公寓，成了他们配置资产需倚重之举。所以，哪怕价格高昂，一旦有优质项目进入市场，依然有可能很快被市场所消化。

政策重塑市场逻辑

前年深圳颁布的“7·31新政”，对公寓市场造成了深远影响，新政指明，个体或者企业新购入的商务公寓，自获取不动产权登记证书那日起五年之中不准转让，这一规定直接打击了短期炒作的想法，延长了投资持有的周期，促使市场回归自用以及长期投资的根源 。

政策明确指出，往后将会降低甚至终止商务公寓的用地审批，并且鼓励已获批的项目转变为可用于租赁的住房。这就象征着市场当中的可售公寓将会变成“存量资源”。这种“卖一套便少一套”的预期，增大了现有公寓的稀缺性所具有的价值，从而成为支撑当下市场热度的一个关键心理因素。

大宗交易悄然兴起

在“只租不售”的政策导向情形之下，公寓市场呈现出了一种新的发展趋势那就是，大宗进行整体收购。有中介人员对外透露说，市场上面涌现出了神秘的买家，这些买家会一次性选择整层进行购买或者还会大批量地购买数十套上述的公寓房源。这类买家一般情况下是机构的投资者或者是实力比较雄厚的个人，他们所看重的是公寓作为租赁资产能够带来的长期且稳定的收益 。

此大宗交易之现象，展现出市场参与者于适配新规之举。鉴于个人散售存有限售之限制，故而资金方实施整体收购且统一持有运营，遂成为一种可行之商业模式。此些许作为亦于一定程度上对市场库存予以消化，为开发商供给了另外一种资金回笼之途径。

未来走势与理性选择

深圳公寓市场极有可能持续沿着分化开展的路径前行，高端产品依靠其无法被复制的特性，会持续吸引高净值的人群，低总价小户型稳稳地占据着市场的基本份额，满足涵盖范围极广的居住与投资需求，对于那些购房的人来讲，明确自身的需求是至关重要的。

要是将自住或者长期资产配置当作目的，那这般就总得着重去考察公寓所处的地段，以及与之相关的配套状况，以及实际呈现出的居住舒适程度，并且要把长期持有的前期准备工作做到位。要是基于投资的角度去思量，那就必然需要精细地核算租金回报率，以及未来的流通性类似这样实际存在的问题。在此呈现的政策框架范围以内开展理性的决策行为，比单纯地追逐市场浮现的热点要显得更为关键重要。

当面对如今深圳公寓市场那种分化显著的状况时，你觉得对于普通性质买房者来讲，是应当趁着其较低门槛而进入呢，还是持续观望去等待更为明晰的信号呢？欢迎于评论区域分享出你的看法，要是认为经过分析有所收获，同样要给予点赞方面的支持。 ？